De gemeente Leeuwarden gaat bankje spelen om de lokale woningmarkt vlot te trekken. Zij gaat ten behoeve van de lokale woningbouw geld uitlenen aan de bouwers, wat de gemeente zelf goedkoop inleent.

Het risico voor leningen die niet terug worden betaald ligt bij de gemeente en daarvoor ontvangt zij een risicovergoeding van de lener. Dat is min of meer de definitie van bankieren, de door dezelfde politieke partijen zo verfoeide beroepsgroep.

Een gemeente besturen is een vak net zoals bankieren een professie is en deze gaan zelden samen. De kleinste bank van Nederland (Frieslandbank) heeft al de grootste moeite om in de huidige markt rendabel te kunnen functioneren en de gemeente Leeuwarden denkt dat beter te kunnen met slechts een fractie van het balanstotaal (0,2%!!) van diezelfde Frieslandbank. Noch heeft zij daartoe de expertise noch het administratief apparaat. Iedereen wil minder ambtenaren, maar zo komen er alleen maar meer.

Bovendien wordt er geen antwoord gegeven op de vraag of het overhevelen van de financiële bouwrisico’s naar de gemeente überhaupt ook helpt om de (lokale) woningbouwmarkt vlot te trekken. Waarom wordt de gemeentelijke bouwdoelstelling (400-600 nieuwbouwwoningen per jaar) niet gerealiseerd? Die vraag zou de facto moeten luiden: Waarom worden die 400-600 woningen per jaar niet verkocht? Wellicht omdat er geen vraag naar is … zou zomaar kunnen.

Doorredenerend luidt de volgende vraag dan, waarom is er vraaguitval en is die vraaguitval dan lokaal beperkt. Bouw je met dit soort welbedoelde maatregelen niet voor leegstand? In Leeuwarden staan momenteel al bijna 1300 woningen te koop, waarvan meer dan 800 in de sociale sector. Sociale woningbouw is derhalve al helemaal niet nodig, temeer daar er in de Zuidlanden nog 1000 gesubsidieerde woninkjes in de planning staan. Volgens de nieuwe definitie zijn er in Leeuwarden 14.800 arme gezinnen (<€22.000 bruto per jaar) en straks 16.500 gesubsidieerde woningen !!

Feitelijk worden die nieuw te bouwen woningen niet verkocht om een heel eenvoudige reden. Ze zijn te duur. De kosten van een woning bestaan grofweg uit een tweetal componenten, te weten de grond en het huisje op die grond. Voor die grondprijs is de gemeente direct verantwoordelijk. Het grondbedrijf moet winst maken om de jaarlijks de kas te spekken voor andere leuke nieuwe dingen voor (na)lieve arme mensen. De winst verdwijnt in de algemene middelen. Alleen al de renteverliezen op de grond in de Zuidlanden bedragen momenteel €300.000 per maand, wat - op papier - weer leidt tot een hogere vierkante meter prijs voor de toekomstige eigenaar. Een hogere prijs heeft echt geen hogere verkopen tot gevolg.

De tweede component, de bouwkosten zijn slechts deels beïnvloedbaar door de bouwer. Er zijn aannemers die 20% van de opbrengsten verliezen door bouwfouten voor de oplevering – de beroemde badkamer staat op zijn kop fouten – en dat is hun probleem. Voor een ander deel is de overheid (waaronder de gemeente) verantwoordelijk voor de hoogte van de bouwkosten middels het bouwbesluit. Zo moeten verdiepingen tegenwoordig 20 centimeter hoger zijn, waar door de bouwkosten opeens 9% stegen.

Noord Nederland – met Leeuwarden voorop – heeft recentelijk besloten dat nieuwe woningen nog beter moeten worden geïsoleerd. De geëiste energiewaardes haal je alleen nog maar met bv een warmte-terugwin installatie onder de douchebak en gelijksoortige flauwekul. Dit soort investeringen in energiebesparing zijn slechts cosmetisch en kunnen door de nieuwe eigenaar nooit worden terug verdiend, maar maken de nieuwe woningen wel €12.000,- per stuk duurder. Wanneer je nou als gemeente je zelf het leven niet bij voorbaat onnodig zuur wilt maken, kun je beginnen met het schorsen van dit soort lokale en éénzijdige bouweisen. Zij werken voorspelbaar contra-productief.

In eerste instantie werd middels het spelen van bankje door de gemeente Leeuwarden beoogd de verkoop van de woningen in de Zaailand slurf te promoten. Dat mag uiteraard niet van Brussel en dus kwam de externe adviseur met een voorstel om een en ander breder te trekken. Dat wordt uiteraard in alle toonaarden ontkend. Tegelijkertijd bestaat er al een keur aan rijksmaatregelen om de bouwsector vlot te trekken en moet Leeuwarden daar opeens een schepje bovenop doen. Welke agenda hiermee annex is, laat zich raden.

Het uitstellen van een non-agenda zoals het overtrokken groene bouwbesluit is onbespreekbaar en wat daarmee vernield wordt gaan we aan de achterkant repareren … met recht werk met werk maken, maar helpen gaat het niet. In ieder geval niet de lokale bouwsector. hoogstens de lokale ambtenarij.

Bron: weblog Gert-Jaap van Ulzen

 

Zie ook:
- Collegevoorstel Financieringsmodel stimulering woningbouwprojecten, 11 mei 2010

- VVD: niet aanbod op de woningmarkt stimuleren, maar de vraag

- Bouwt Leeuwarden voor leegstand?

 

 

 

25-5-2010 12:35 Twitter Link 0 reacties